Schimmel in der Wohnung – Anspruch auf Minderung der Miete?

Nach dem Gesetz liegt ein Grund zur Minderung des Mietzinses vor, wenn die Wohnung derart mangelhaft ist, dass der Mieter sie nicht wie vereinbart benutzen kann. Diese mangelnde Benutzbarkeit kann mehrere Ursachen haben.

Das Recht zur Mietzinsminderung besteht zum Beispiel, wenn in einem oder mehreren Zimmern die Heizkörper nicht mehr heizen, oder die Wasserversorgung ausfällt oder in der Wohnung ein erheblicher Schimmelbefall auftritt.

Wo kommt der Schimmel her?

Ob ein Anspruch auf Minderung der Miete bei Schimmelbefall in der Wohnung zusteht, ist davon abhängig, wer die Verantwortung für die Schimmelbildung trägt. Daher ist zunächst abzuklären, ob die Ursache in der Verantwortung des Vermieters (Baumängel) oder des Mieters (falschem Lüften) liegt. Laut dem OGH sollte bei normalen Wohnverhalten ein bis drei Mal pro Tag gelüftet werden (vgl. OGH 1 Ob 55/21a). 

Wenn Schimmel an einer Wand ersichtlich wird, kann sich dieser recht schnell ausbreiten und muss schnellstmöglich dem Vermieter gemeldet werden. Für den Fall, dass die Verantwortung im Bereich des Vermieters liegt, sollte der Mieter zunächst Beweise sammeln, wie etwa Fotos anfertigen und die Temperatur/Luftfeuchtigkeit in den Räumen messen und regelmäßig notieren. 

Minderung des Mietzinses

Ist der Schimmel nicht auf das Verhalten des Mieters, sondern etwa den allgemeinen Zustand des Gebäudes zurückzuführen, so kann der Mieter eine Mietzinsminderung begehren. Der Mietzinsminderungsanspruch kann unter Umständen auch rückwirkend geltend gemacht werden. 

Das Recht auf Minderung des Mietzinses steht während der Dauer der Beeinträchtigung zu. Ab dem Zeitpunkt der Beseitigung oder des Wegfalls der Beeinträchtigung hat der Mieter keinen Anspruch mehr auf eine Mietzinsminderung. Das Gesetz regelt das Ausmaß des Minderungsanspruches nicht. Die Höhe ist stets von den Umständen des Einzelfalles abhängig. Dabei wird unter anderem auf die Intensität der Beeinträchtigung abgestellt. 

Gut zu wissen

Der Mieter sollte den Vermieter unmittelbar nach dem Auftreten von Schimmel oder einer sonstigen Beeinträchtigung in der Wohnung kontaktieren und zur Beseitigung oder Reparatur auffordern.

Dem Gesetz zufolge wäre es zwar möglich, ab dem Zeitpunkt der Beeinträchtigung einen Teil des Mietzinses als Minderung einzubehalten. Das ist aber nicht ratsam, weil man sich so dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage des Vermieters aussetzen könnte.

Daher sollte der Mietzins ab dem Auftreten der Beeinträchtigung weiterhin in voller Höhe aber ausdrücklich unter Vorbehalt bezahlt werden. Der Mieter kann die Rückzahlung eines Teils des Mietzinses sodann – wenn notwendig – gerichtlich gegenüber dem Vermieter geltend machen.  

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